当前位置:网站首页资讯动态当租赁遭遇拆迁,怎么办?
当租赁遭遇拆迁,怎么办?

一、租赁房屋的维修义务如果约定不明,该由谁来担责?

2019年11月10日,王先生与某中介公司签订了《租房合同》,租期为一年,每月租金为6700元,押金6700元。然而,租赁期满后,某中介公司派其员工进行房屋交割并达成协议,但交割完毕后,中介公司并没有退还王先生押金,也没有支付其因维修燃气、水管等产生的费用。中介公司称房屋的设施需要维修,遂扣除王先生全部押金。

王先生:律师,我是否能要回自己的押金?

律师:王先生,不知道在您和中介公司签订的合同中是否约定了维修义务。

王先生:合同中没有特意约定维修义务该由谁承担。

律师:那您不需要担心。此种情况下,根据合同法第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;合同法第220条:出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外;合同法第221条:承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或延长租期。根据以上条款,该中介在合同中并没有明确约定维修义务,所以维修费用本不应该由您承担。其次不退还押金已构成违约,您还可以主张对方赔偿违约金。

二、租赁合同无效或解除后,出租方是否应该赔偿承租方的装饰装修损失?

2020年3月4日,张先生与李某签订《租赁协议》,租赁期限为三年,协议中约定该房屋用来开服装店,张先生负责屋内装修。后该房屋拆迁,李某作为房屋所有人与拆迁办于2020年8月3日签署了《补偿安置协议》,并得到了各项补偿款788988元。张先生要求补偿款,但是李某拒付。

张先生:这种情况我该如何是好,光是装修我就花了11万元。

律师:张先生,像这种明显是出租方违约的情况,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条(1)规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。所以,不必担心,装修费肯定能要回来一部分,除此之外,您还可以索赔搬迁费以及租金。

三、租赁期间内,因拆迁造成的停业损失补偿费是给出租人还是跟承租人?

2016年10月20日,出租方与陶先生签订《租房合同》用于经营书店,租赁期为4年,房屋租金为每年5万元。2019年,陶先生租赁的该房屋要拆迁,按照拆迁政策,凡在本区域的经营者均给予拆迁补偿。后出租方拿到了该拆迁款,然而却迟迟不给付陶先生应得的拆迁补偿款。

陶先生:律师,这种情况,我该如何维护自己的权益?

律师:陶先生,您可对法院提出让出租方补偿您的“停产停业损失补助费”,停产停业失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋,给经营者造成停产停业损失的补偿。拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失,亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失。

拆迁必然会导致你们之间的租赁合同无法履行,所以您是产生了实际的停产停业损失。现在对方已经领取了相应的停产停业补偿,对方应当将相应的停产停业补偿给付给您。

陶先生:我依据的合同条款是什么呢?

律师:在双方签订的合同合法有效以及有相关的拆迁补偿说明的前提下,主要依据合同法第107条:当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

陶先生:也就是说合同只要是生效的,就可以依此主张我的损失是吗?

律师:是的,法院会依据对方所签的停产停业补偿系基于整个院落所签并考虑拆迁面积的确定、租赁期限、停产停业补偿费的补偿宗旨以及被告的租赁行为等来确定对方应赔付您多少钱。

苏州巨金源电力工程有限公司  电脑版  手机版  苏州高新区珠江路900号2幢4楼